Licencia turística — Gestión profesional para vivienda vacacional
Cada comunidad autónoma tiene su propia normativa turística, y desde julio 2025 el NRU es obligatorio en toda España. NORA gestiona el diagnóstico normativo, el expediente completo y el seguimiento para que puedas operar con seguridad jurídica.
La licencia turística (también llamada registro de vivienda de uso turístico o VUT) es la autorización administrativa que permite alquilar legalmente una vivienda con fines vacacionales en España. Sin ella, no puedes publicar el inmueble en plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo sin riesgo de sanción y bloqueo del anuncio.
En España no existe una ley estatal única que regule las viviendas turísticas. La competencia es de las comunidades autónomas, y muchos ayuntamientos imponen restricciones adicionales (moratorias, zonificación, límites de densidad). Esto hace que los requisitos varíen enormemente entre Málaga, Madrid, Barcelona o Valencia.
A esta complejidad autonómica se suma, desde el 1 de julio de 2025, el NRU (Número de Registro Único), un identificador nacional obligatorio establecido por el Real Decreto 1312/2024 para cumplir con el Reglamento (UE) 2024/1028. Sin NRU, las plataformas deben bloquear el anuncio. El NRU se obtiene en la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos del Colegio de Registradores, y es independiente de la licencia turística autonómica — necesitas ambos para operar legalmente.
Cada territorio tiene su propio procedimiento, plazos y restricciones.
Normativa: Decreto 28/2016 y modificaciones.
Procedimiento: Declaración responsable ante el Registro de Turismo de Andalucía. Inscripción casi inmediata.
Requisitos clave: 14 m² por plaza, mínimo 25 m², climatización por habitación, señalización obligatoria, 2 baños si >5 plazas.
Restricciones: Moratorias en zonas saturadas de Málaga y Sevilla.
Normativa: Decreto 79/2014 + Plan RESIDE (2025).
Procedimiento: Licencia urbanística del Ayuntamiento + declaración responsable ante la DG de Turismo.
Requisitos clave: CIVUT, extintor, plano de evacuación, señalización de emergencia, wifi.
Restricciones: Plan RESIDE limita nuevas VUT en edificios residenciales.
Normativa: Decreto 10/2021 + Decreto-ley 9/2024.
Procedimiento: Declaración responsable con informe de compatibilidad urbanística municipal previo.
Requisitos clave: Licencia de primera o segunda ocupación, referencia catastral única, seguro RC.
Restricciones: Renovación cada 5 años. Moratoria en Ciutat Vella (Valencia).
Normativa: Decreto 159/2012 + normativa municipal Barcelona.
Procedimiento: Comunicación previa al ayuntamiento + inscripción en Registro de Turismo.
Requisitos clave: Cédula de habitabilidad, certificado energético, seguro RC, registro de huéspedes ante Mossos.
Restricciones: Barcelona: prohibición total de nuevas licencias. No renovación prevista para 2028.
| Documento | Detalle | Obligatorio en |
|---|---|---|
| Declaración responsable | Declaración de cumplimiento de requisitos para uso turístico. | Todas las CCAA |
| Cédula de habitabilidad / Licencia de ocupación | Acredita condiciones mínimas de habitabilidad. | Todas las CCAA |
| Certificado de eficiencia energética | Etiqueta energética vigente del inmueble. | Mayoría de CCAA |
| Seguro de responsabilidad civil | Cobertura de daños a terceros. | Andalucía, C. Valenciana, Cataluña |
| Referencia catastral | Identificación catastral única del inmueble. | Todas las CCAA + NRU |
| Informe de compatibilidad urbanística | Documento municipal que confirma viabilidad del uso turístico. | C. Valenciana (obligatorio), Madrid |
| Título de propiedad o contrato | Escritura o contrato que autorice el uso turístico. | Todas las CCAA |
Infracciones graves: 2.000-30.000 € en la mayoría de CCAA. Muy graves: hasta 150.000 € en Andalucía y hasta 600.000 € en Barcelona según precedentes municipales.
Sin NRU, Airbnb, Booking y Vrbo bloquean el anuncio. Sin licencia autonómica no puedes obtener el NRU. Efecto cascada: sin licencia → sin NRU → sin anuncio.
La vivienda no puede comercializarse mientras se tramita una regularización reactiva. El lucro cesante supera fácilmente el coste de la licencia.
Regularizar tras sanción o requerimiento cuesta más (abogado, subsanaciones urgentes, posibles obras) que gestionar el expediente desde el principio.
El NRU es un identificador nacional creado por el Real Decreto 1312/2024 en cumplimiento del Reglamento europeo (UE) 2024/1028. Desde el 1 de julio de 2025, todo alojamiento turístico anunciado en plataformas online lo necesita.
Cómo se obtiene: A través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos del Colegio de Registradores. Se necesita referencia catastral, dirección, capacidad y confirmación de cumplimiento de la normativa autonómica.
Es independiente de la licencia turística: Tener el NRU no sustituye la licencia autonómica, y viceversa. Necesitas ambos. NORA coordina ambos procesos.
Sin NRU: Las plataformas bloquean los anuncios. Si tu vivienda estaba anunciada antes de julio 2025, debías obtenerlo en los plazos transitorios.
Analizamos ubicación, situación catastral y documental. Identificamos normativa autonómica y municipal aplicable.
Contrastamos requisitos técnicos (superficie, equipamiento, seguridad), compatibilidad urbanística y posibles moratorias.
Completamos declaración responsable, reunimos documentación (cédula, certificado energético, seguro RC) y preparamos para presentación.
Gestionamos presentación y respondemos a requerimientos o subsanaciones dentro del alcance pactado.
Entregamos número de registro, orientamos sobre NRU, e informamos de obligaciones continuadas (registro huéspedes, SES.HOSPEDAJES, fiscalidad).
Las tasas oficiales varían por CCAA (entre 0 € y 100 €). El servicio de NORA cuesta 450 € + IVA, incluyendo diagnóstico, expediente y seguimiento. En Madrid, el coste total puede ser mayor por la licencia urbanística.
No. Cada CCAA tiene su normativa. Andalucía usa declaración responsable, Madrid exige doble trámite, Cataluña tiene moratoria en Barcelona, y la C. Valenciana requiere informe de compatibilidad urbanística.
El NRU es un identificador nacional obligatorio desde julio 2025. Sin él, las plataformas bloquean el anuncio. Se obtiene en la Ventanilla Única Digital del Colegio de Registradores y es independiente de la licencia turística autonómica.
Multas de 2.000-30.000 € por infracción grave. Hasta 150.000 € (Andalucía) o 600.000 € (Barcelona) en casos muy graves. Más bloqueo en plataformas y pérdida de ingresos.
Con declaración responsable (Andalucía, C. Valenciana), casi inmediata. En Madrid, 1-3 meses. La preparación correcta del expediente es clave para reducir plazos.
Sí. Coordinamos licencia autonómica y obligaciones del registro estatal. Más información sobre el registro de alquiler de corta duración.
Sí, sin restricciones. Necesita NIE y ser titular del inmueble. Los ingresos tributan en IRPF (residentes) o IRNR modelo 210 (no residentes). NORA también gestiona la solicitud de NIE.
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Diagnóstico normativo, expediente completo y seguimiento desde 450 € + IVA. Tasas oficiales aparte.
