Impuestos compra vivienda Madrid 2026

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el tributo que grava la compra de viviendas de segunda mano en la Comunidad de Madrid. A diferencia de comunidades como Andalucía, Cataluña o la Comunidad Valenciana, que aplican escalas progresivas o tipos que llegan al 10-11%, Madrid mantiene un tipo único del 6% sobre el valor escriturado del inmueble.

Este tipo fijo se aplica sin distinción de precio: ya compres un estudio de 120.000 € o un ático de 1.500.000 €, el porcentaje es siempre el mismo. Esta simplicidad y competitividad fiscal ha sido uno de los factores que ha consolidado a Madrid como el mercado inmobiliario más activo de España.

El ITP se liquida ante la Agencia Tributaria de la Comunidad de Madrid en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura de compraventa. La base imponible es el mayor de estos dos valores: el precio escriturado o el valor de referencia catastral publicado por la Dirección General del Catastro.

Desde 2022, la Ley 11/2021 de medidas de prevención del fraude fiscal estableció el valor de referencia catastral como base imponible mínima del ITP. En la práctica, esto significa que si compras por debajo de dicho valor, Hacienda puede girar una liquidación complementaria tomando como base el valor de referencia. Conviene comprobarlo antes de escriturar en la Sede Electrónica del Catastro.

La Comunidad de Madrid ha mantenido estables sus tipos impositivos de ITP y AJD en los últimos ejercicios, consolidando su posición como una de las autonomías con menor carga fiscal en compraventa inmobiliaria. Las principales novedades para 2025-2026 son:

Valor de referencia catastral: El Catastro actualiza anualmente los valores de referencia. En zonas de fuerte revalorización (Chamberí, Salamanca, Retiro, Malasaña), algunos valores de referencia se han ajustado al alza, lo que puede suponer una base imponible mayor que el precio pactado en operaciones por debajo de mercado.

Deducciones vigentes en IRPF autonómico: Madrid mantiene deducciones por adquisición de vivienda habitual para menores de 35 años (hasta 1.000 €) y por arrendamiento de vivienda habitual (hasta 1.000 € con requisitos de renta). Estas deducciones no reducen el ITP pero sí el coste fiscal global del primer año.

Sin cambios en ITP ni AJD: A fecha de redacción, no hay proyecto legislativo que modifique los tipos del 6% (ITP) ni del 0,75% (AJD) en la Comunidad de Madrid para el ejercicio 2026.

Cuando compras directamente al promotor (primera entrega), no se aplica ITP sino IVA del 10% más AJD del 0,75%. Esta combinación del 10,75% es, en conjunto, superior al 6% de segunda mano, pero Madrid sigue siendo competitiva: en Andalucía, por ejemplo, el AJD en obra nueva es del 1,2%, y en Cataluña del 1,5%.

En viviendas de protección oficial (VPO) de régimen especial, el IVA se reduce al 4% (tipo superreducido), más el 0,75% de AJD, totalizando un 4,75% en impuestos.

Un detalle importante: desde la Ley 5/2019, el AJD de las hipotecas lo paga la entidad bancaria, no el comprador. Esto supone un ahorro significativo que muchos compradores aún desconocen.

Además de los impuestos, la compra de una vivienda en Madrid conlleva gastos obligatorios por la formalización ante notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Estos gastos están regulados por arancel y varían en función del precio de la operación:

Notaría: El arancel notarial para una compraventa de 250.000 € se sitúa entre 800 € y 1.000 €. Para operaciones de mayor cuantía (500.000 € o más), puede alcanzar 1.200-1.400 €. Si hay hipoteca, se genera una segunda escritura con honorarios adicionales (que paga el banco).

Registro de la Propiedad: La inscripción de la escritura cuesta entre 400 € y 650 € para inmuebles en el rango de 200.000-500.000 €. Este gasto también se rige por arancel oficial.

Gestoría: La tramitación de la liquidación de impuestos, presentación en Hacienda y gestión registral suele costar entre 300 € y 500 €. Es un gasto libre (no regulado por arancel), pero habitual en la práctica totalidad de operaciones en Madrid.

En total, los gastos de escritura suman habitualmente entre 1.500 € y 2.100 € según el precio del inmueble. NORA calcula cada partida de forma personalizada en su estudio fiscal.

Estos cálculos son orientativos. Para obtener el desglose exacto adaptado a tu operación concreta — incluyendo posibles deducciones y el valor de referencia catastral — crea tu estudio fiscal personalizado en NORA.

La diferencia es notable: por un piso de 300.000 €, comprar en Madrid supone 12.000 € menos de ITP que en Cataluña o la Comunidad Valenciana, y 3.000 € menos que en Andalucía. Solo el País Vasco, con su régimen foral, tiene un ITP inferior (4%).

En AJD para obra nueva, Madrid también destaca: el 0,75% es la mitad del tipo catalán (1,5%) y significativamente inferior al andaluz (1,2%). Para una compra de obra nueva de 400.000 €, esto supone un ahorro de 3.000 € respecto a Cataluña solo en AJD.

Madrid es el segundo destino de inversión inmobiliaria extranjera en España, solo por detrás de la costa mediterránea. Los tipos impositivos son idénticos para compradores nacionales y extranjeros: 6% de ITP en segunda mano o 10% IVA + 0,75% AJD en obra nueva.

Lo que sí cambia es la documentación y las obligaciones fiscales complementarias:

NIE obligatorio: Todo comprador no español necesita un Número de Identificación de Extranjero para escriturar. El trámite puede hacerse en España (comisaría o extranjería) o en el consulado del país de origen. NORA también gestiona la solicitud de NIE.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): Si el comprador no tiene residencia fiscal en España, deberá presentar el modelo 210 anualmente. Si la vivienda se alquila, tributa sobre los ingresos netos. Si se mantiene vacía, Hacienda imputa una renta ficticia del 1,1% del valor catastral (2% si no está revisado) y aplica un 19% (residentes UE) o 24% (no UE) sobre esa renta imputada.

Plusvalía municipal al vender: Al transmitir el inmueble, el vendedor extranjero está sujeto a la plusvalía municipal y al IRNR sobre la ganancia patrimonial. El comprador debe retener el 3% del precio como garantía de pago del IRNR del vendedor no residente.

Cuenta bancaria española: Es imprescindible para domiciliar el pago de impuestos y suministros. La mayoría de bancos la abren con el NIE y el contrato de compraventa o arras.