Límite de 500.000 €
Nuevo tope sobre el valor conjunto de la vivienda y sus anejos (garaje, trastero) para aplicar el tipo reducido del 2%.
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ITP en Andalucía: tipo general y cómo se calcula
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el tributo principal al comprar una vivienda de segunda mano en Andalucía. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, el tipo general se fijó en el 7%, sustituyendo la escala progresiva anterior que iba del 8% al 10% según el valor del inmueble.
El ITP se aplica sobre la base imponible, que desde el 1 de enero de 2022 es el mayor de estos valores: el precio escriturado en la compraventa o el valor de referencia catastral fijado por la Dirección General del Catastro. Esto significa que, aunque compres por debajo del valor de referencia, la Agencia Tributaria de Andalucía puede exigirte el ITP sobre el valor catastral de referencia si este es superior.
⚠️ Importante: Consulta siempre el valor de referencia catastral en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar el contrato de arras. Si es superior al precio pactado, pagarás ITP sobre ese valor.
El plazo para presentar la autoliquidación (modelo 600) y pagar el ITP es de dos meses desde el día siguiente a la fecha de la escritura pública (artículo 69 de la Ley 5/2021). El pago puede realizarse de forma presencial o telemática a través de la Agencia Tributaria de Andalucía.
Tabla completa de tipos de ITP en Andalucía 2026
Andalucía contempla hasta cinco tipos impositivos diferentes en el ITP, según el perfil del comprador y el destino del inmueble:
| Tipo | Supuesto | Requisitos |
|---|---|---|
| 7% | Tipo general | Cualquier compra de inmueble de segunda mano sin bonificación aplicable |
| 6% | Vivienda habitual ≤ 150.000 € | Destino: vivienda habitual. Valor no superior a 150.000 € |
| 3,5% | Jóvenes, víctimas, despoblación | Vivienda habitual ≤ 150.000 €. Menor de 35 años, víctima de violencia de género o terrorismo, o municipio despoblado (<3.000 hab.) |
| 3,5% | Familia numerosa / discapacidad ≥ 33% | Vivienda habitual ≤ 250.000 €. Acreditar familia numerosa o grado de discapacidad ≥ 33% |
| 2% | Profesionales inmobiliarios (reventa) | Actividad habitual compraventa. Vivienda ≤ 500.000 € (desde 2026). Reventa en escritura pública en máximo 2 años |
Si en algún momento se incumplen los requisitos (por ejemplo, vender la vivienda antes de 3 años sin haber residido en ella), se pierde el derecho al tipo reducido y hay que presentar una autoliquidación complementaria pagando la diferencia más los intereses de demora.
Novedades fiscales Andalucía 2026: Ley 8/2025
La Ley 8/2025, de 22 de diciembre, del Presupuesto de la Comunidad Autónoma de Andalucía para 2026 ha introducido cambios relevantes en el ITP para profesionales inmobiliarios:
Plazo de reventa: 2 años
Se reduce de 5 a 2 años el plazo para formalizar la reventa en escritura pública. Si no se cumple, se pierde el beneficio fiscal.
Constancia en escritura
La escritura debe reflejar expresamente que el inmueble se incorpora al activo circulante del profesional.
Sin efecto retroactivo
Las adquisiciones anteriores al 1 de enero de 2026 no se ven afectadas por estos nuevos requisitos.
Impuestos compra vivienda nueva en Andalucía
Cuando la vivienda es de obra nueva (primera transmisión del promotor al comprador), no se paga ITP sino IVA más AJD:
IVA: 10%
Tipo general sobre el precio escriturado. Se reduce al 4% en VPO de régimen especial o de promoción pública. Lo recauda la Agencia Tributaria estatal.
AJD: 1,2%
Actos Jurídicos Documentados sobre el valor escriturado. Se reduce al 0,1% para VPO y viviendas con calificación energética A o B. Lo gestiona la Junta de Andalucía.
Gastos de notaría, registro y gestoría en Andalucía
Además de los impuestos, la compraventa genera gastos profesionales regulados por ley:
Notaría
Los aranceles están fijados por normativa estatal y oscilan entre el 0,2% y el 0,5% del precio de la vivienda, con un rango típico de 600 € a 1.000 €.
Registro de la Propiedad
También regulado por arancel. Suele situarse entre 400 € y 700 € dependiendo del precio del inmueble.
Gestoría
Si contratas gestoría para tramitar los impuestos e inscripción registral, el coste habitual oscila entre 300 € y 600 €.
Ejemplos de cálculo: cuánto pagarás según el precio
Estimaciones orientativas para vivienda de segunda mano en Andalucía 2026:
150.000 € — Sin bonificación
ITP (7%): 10.500 €
Notaría: ~900 € · Registro: ~500 € · Gestoría: ~400 €
Total estimado: 12.300 €
140.000 € — Joven <35 años
ITP reducido (3,5%): 4.900 €
Notaría: ~850 € · Registro: ~480 € · Gestoría: ~400 €
Total estimado: 6.630 €
Ahorro frente al tipo general: 5.670 €
350.000 € — Costa del Sol
ITP (7%): 24.500 €
Notaría: ~1.100 € · Registro: ~650 € · Gestoría: ~450 €
Total estimado: 26.700 €
Andalucía frente a otras comunidades autónomas
Con un ITP general del 7%, Andalucía se sitúa en la franja media-baja del mapa fiscal español:
| Comunidad | ITP general | Nota |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | El más bajo de España peninsular |
| Andalucía | 7% | Bonificaciones amplias por perfil del comprador |
| C. Valenciana | 10% | Tipo único sin progresividad |
| Cataluña | 10-11% | Progresivo. Bonificación profesionales derogada (03/2025) |
| Baleares | 8-13% | El más alto de España. Progresivo por tramos |
| Canarias | 6,5% | Régimen fiscal propio (IGIC). Bonificación 95% familias numerosas |
Compradores extranjeros en Andalucía: NIE e impuestos
Andalucía, especialmente la Costa del Sol (Málaga, Marbella, Estepona, Fuengirola), es uno de los destinos preferidos por compradores internacionales. Si eres extranjero, necesitas obtener el NIE (Número de Identidad de Extranjero) antes de poder firmar ante notario. Sin él, no es posible escriturar ni pagar impuestos.
El proceso de obtención puede tardar entre 5 días hábiles (tramitación directa en España) y 3-8 semanas (desde consulado). Por eso es fundamental iniciarlo en el momento de firmar el contrato de arras.
NORA gestiona la solicitud de NIE en paralelo al estudio fiscal, evitando que el trámite retrase la operación. Si además el inmueble se destina a alquiler vacacional, necesitarás la licencia turística de la Junta de Andalucía (VFT — Vivienda con Fines Turísticos).
Resumen: particularidades fiscales en Andalucía
Los datos clave que necesitas tener presentes en cualquier operación inmobiliaria en Andalucía.
ITP general
7% sobre el precio escriturado o valor de referencia catastral (el mayor) para vivienda de segunda mano.
Tipo reducido 3,5%
Para menores de 35 años (≤ 150.000 €), familias numerosas y discapacidad ≥ 33% (≤ 250.000 €). Siempre vivienda habitual.
Tipo reducido 6%
Para vivienda habitual de cualquier comprador cuando el valor no supera los 150.000 €.
AJD (Actos Jurídicos)
1,2% sobre el valor escriturado en obra nueva. 0,1% para VPO y viviendas con calificación energética A o B.
Preguntas frecuentes — Impuestos compra vivienda Andalucía
¿Cuánto se paga de impuestos al comprar una casa en Andalucía en 2026?
En vivienda de segunda mano se paga el ITP al 7% sobre el valor escriturado o el valor de referencia catastral (el mayor de ambos). En obra nueva se paga IVA al 10% más AJD al 1,2%. A esto se suman gastos de notaría (600-1.000 €), registro (400-700 €) y gestoría (300-600 €). En total, el coste adicional oscila entre el 8% y el 12% del precio de la vivienda.
¿Cuánto es el ITP en Andalucía para jóvenes menores de 35 años?
Los menores de 35 años pueden aplicar un tipo reducido del 3,5% de ITP, siempre que el inmueble sea su vivienda habitual y su valor no supere los 150.000 €. En parejas o matrimonios, basta con que uno de los cónyuges cumpla el requisito de edad. Regulado en el artículo 43 de la Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía.
¿Qué impuestos se pagan al comprar vivienda nueva en Andalucía?
En obra nueva se paga IVA al 10% (4% en VPO de régimen especial) más AJD al 1,2% sobre el precio escriturado. El AJD se reduce al 0,1% en viviendas de protección oficial. El IVA lo recauda la Agencia Tributaria estatal y el AJD la Junta de Andalucía.
¿Qué es el valor de referencia catastral y cómo afecta al ITP?
Desde el 1 de enero de 2022, la base imponible del ITP es el mayor de estos dos valores: el precio escriturado o el valor de referencia catastral fijado por la Dirección General del Catastro. Si el valor de referencia es superior al precio de compra, pagarás el ITP sobre el valor de referencia. Puedes consultarlo gratuitamente en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar.
¿Cuál es el plazo para pagar el ITP en Andalucía?
Dos meses desde el día siguiente a la fecha de la escritura pública (artículo 69, Ley 5/2021). El pago se realiza mediante el modelo 600, presencial o telemáticamente en la Agencia Tributaria de Andalucía. El incumplimiento genera recargos e intereses de demora.
¿Pueden los profesionales inmobiliarios pagar un ITP del 2%?
Sí. Los profesionales cuya actividad habitual sea la compraventa pueden aplicar un ITP del 2% para viviendas destinadas a reventa. Desde 2026 (Ley 8/2025), se establece un límite de 500.000 € y un plazo máximo de reventa de 2 años. La escritura debe reflejar que el inmueble se incorpora al activo circulante.
¿Qué impuestos se pagan por tener una casa en Andalucía?
Una vez propietario, pagas el IBI anualmente al Ayuntamiento (depende del valor catastral y coeficiente municipal). Si el inmueble no es tu vivienda habitual, imputas renta en el IRPF (2% del valor catastral, o 1,1% si está revisado). Si lo alquilas, tributas por los rendimientos del capital inmobiliario.
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Impuestos en otras comunidades autónomas
Madrid — ITP 6%
El ITP más bajo de España peninsular. Sin tipos reducidos adicionales: el 6% ya es el mínimo general.
C. Valenciana — ITP 10%
Tipo único del 10% para segunda mano. Bonificaciones para jóvenes menores de 35 años y familias numerosas.
Cataluña — ITP 10-11%
Tipo progresivo. Derogada la bonificación para profesionales inmobiliarios desde marzo 2025.
Canarias — IGIC 6,5%
Régimen fiscal propio: IGIC en vez de IVA. Bonificación del 95% para familias numerosas y discapacidad ≥65%.