Checklist completo de documentos para comprar una vivienda en España

Por qué tener el checklist desde el principio

La mayoría de los retrasos en operaciones inmobiliarias no tienen que ver con el precio ni con la financiación: tienen que ver con documentación que falta, que está caducada o que nadie pidió a tiempo. Un certificado energético que se tramita en la semana de la firma puede retrasar la escritura varias semanas.

Tener el checklist completo desde el momento en que se firma el contrato de arras permite a todas las partes trabajar en paralelo y llegar a notaría con todo en orden.

Documentos del comprador

• DNI o NIE en vigor (pasaporte si es extranjero no residente en España)
• Declaración de la renta de los últimos 2 ejercicios (modelo 100 del IRPF)
• Últimas 3 nóminas o justificante de ingresos (autónomos: última declaración anual)
• Vida laboral actualizada del solicitante
• Extractos bancarios de los últimos 3 a 6 meses
• Nota de encargo o FEIN del banco si hay financiación hipotecaria
• Informe CIRBE si el banco lo solicita explícitamente
• En caso de empresa compradora: escritura de constitución, CIF y poderes del representante

Documentos de la vivienda y del vendedor

• Nota simple registral actualizada (del Registro de la Propiedad, no más de 3 meses)
• Escritura de compraventa del vendedor o título de propiedad
• Certificado de deuda pendiente con la comunidad de propietarios
• Último recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) pagado
• Certificado de eficiencia energética vigente (obligatorio desde 2013)
• Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación según comunidad autónoma
• Estatutos y actas de la comunidad de propietarios si se solicitan
• Planos de la vivienda si existen y son relevantes para la operación

Documentos adicionales para vivienda de obra nueva

• Licencia de primera ocupación emitida por el ayuntamiento
• Garantía decenal (seguro obligatorio de daños estructurales)
• Libro del edificio (manual de uso y mantenimiento)
• Certificado fin de obra del arquitecto director
• Memoria de calidades firmada por la promotora
• Certificado de inscripción del edificio en el Registro de la Propiedad
• Estatutos y cuotas de la comunidad de propietarios si están constituidos

Documentos adicionales para vivienda de segunda mano

• Comprobación de cargas y gravámenes en la nota simple registral
• Certificado de estar al corriente en los pagos de comunidad
• Justificante del último pago del IBI y comprobación de deudas pendientes con el ayuntamiento
• Certificado de no existencia de derramas aprobadas pendientes de pago
• Verificación de que la instalación eléctrica tiene boletín vigente si es vieja

Impuestos y gastos principales que hay que calcular

• IVA: 10% sobre el precio en obra nueva de uso residencial. Para locales y garajes independientes: 21%.
• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Para segunda mano. Varía por comunidad autónoma entre el 4% (Madrid, País Vasco) y el 13% (Islas Baleares en tramos altos). Consulta la guía de tu comunidad.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): Entre 0,5% (Navarra, País Vasco) y 2% según comunidad. Se aplica en obra nueva y en hipotecas (desde 2018, lo paga el banco).
• Notaría: Entre 500 y 1.500 euros aproximadamente según el precio de la vivienda y la extensión del contrato.
• Registro de la Propiedad: Entre 300 y 800 euros en la mayoría de operaciones residenciales.
• Gestoría: Entre 400 y 800 euros para la tramitación de impuestos e inscripción registral.

El coste total de los gastos e impuestos de compra oscila habitualmente entre el 8% y el 14% del precio de la vivienda, dependiendo de la comunidad autónoma y de si es obra nueva o segunda mano. Calcularlo antes de comprometerse evita la sorpresa más frecuente de las operaciones inmobiliarias.