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Guía nacional
Actualizado marzo 2026
Impuestos al comprar vivienda en España: guía completa 2026
Todo lo que necesitas saber sobre ITP, IVA, AJD, notaría y registro en cada comunidad autónoma. Con tabla comparativa, calculadora integrada y estudio fiscal personalizado en PDF.
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Marco fiscal de referencia para España
Datos clave para preparar estimaciones por comunidad autónoma.
Rango ITP nacional
4% – 13%
País Vasco (4%) a tarifas que alcanzan el 13% en Cataluña o Baleares
IVA vivienda nueva
10%
+ AJD (0,5%–2%) · Canarias: IGIC 7%
Gastos de cierre
10% – 15%
Impuestos + notaría + registro + gestoría
Plazo de liquidación
30 días
Hábiles desde firma de escritura (modelo 600)
Cómo calcular los impuestos al comprar vivienda en España
Marco práctico para agencias, asesores y compradores.
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Comprar una vivienda en España implica una carga fiscal que oscila entre el 10% y el 15% sobre el precio de compraventa, dependiendo de la comunidad autónoma, el tipo de vivienda y el perfil del comprador. El impuesto principal se bifurca en dos grandes vías: el ITP para vivienda de segunda mano y el IVA + AJD para obra nueva. A ello se suman los gastos de notaría, registro de la propiedad y gestoría.
El ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) es un tributo indirecto gestionado por cada comunidad autónoma, por lo que el tipo impositivo varía significativamente según dónde se ubique el inmueble. Los tipos generales van desde el 4% en País Vasco hasta tarifas que alcanzan el 13% en Cataluña o Baleares. Muchas comunidades ofrecen además tipos reducidos para jóvenes menores de 35 o 36 años, familias numerosas, personas con discapacidad, viviendas de protección oficial (VPO) y municipios en riesgo de despoblación.
En el caso de la vivienda nueva adquirida directamente a un promotor o empresa, no se paga ITP sino IVA al 10% (4% para VPO de régimen especial) más el AJD (Actos Jurídicos Documentados), cuyo tipo varía entre el 0,5% y el 2% según la comunidad. En Canarias, el IVA se sustituye por el IGIC al 7%.
NORA calcula todos estos conceptos de forma desagregada, aplicando la normativa vigente de cada comunidad autónoma y generando un estudio fiscal en PDF con el logo de tu agencia, listo para entregar al cliente en menos de un minuto.
Vivienda nueva vs. segunda mano: ¿qué impuestos aplican?
El tipo de transmisión determina el impuesto principal y los costes de cierre.
🏗️ Vivienda nueva (obra nueva)
Cuando el vendedor es un promotor o empresa y la vivienda no ha tenido un propietario anterior, la operación tributa por IVA al tipo general del 10% sobre el precio de compraventa. Además, se abona el AJD (Actos Jurídicos Documentados), cuyo tipo varía entre el 0,5% y el 2% según la comunidad. La vivienda de protección oficial (VPO) de régimen especial puede tributar al 4% de IVA. En Canarias se aplica IGIC (7%) en lugar de IVA.
IVA 10% + AJD 0,5%–2%🏠 Vivienda de segunda mano
Cuando la transmisión es entre particulares o se trata de una segunda o posterior entrega, se aplica el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Cada comunidad autónoma fija su tipo general y sus reducciones. El rango nacional va del 4% al 13%. No se paga AJD adicional. El ITP se liquida mediante el modelo 600 en un plazo de 30 días hábiles desde la escritura.
ITP 4%–13% según CCAAITP por comunidad autónoma en 2026: tabla comparativa
Tipos generales y reducidos de referencia. Consulta la guía específica de cada comunidad para el desglose completo.
| Comunidad Autónoma | Tipo general | Tipo reducido* | AJD | Guía NORA |
|---|---|---|---|---|
| Andalucía | 7% | 3,5% | 1,2% | Ver guía → |
| Aragón | 8%–10% | 4% | 1,5% | Ver guía → |
| Asturias | 8%–10% | 4% | 1,2% | Ver guía → |
| Baleares | 8%–13% | 2%–4% | 1,2% | Ver guía → |
| Canarias | 6,5% | 4% | 0,75% | Ver guía → |
| Cantabria | 10%–11% | 5%–7% | 1,5% | Ver guía → |
| Castilla-La Mancha | 9% | 4%–6% | 1,5% | Ver guía → |
| Castilla y León | 8% | 4%–5% | 1,5% | Ver guía → |
| Cataluña | 10%–13% | 5% | 1,5% | Ver guía → |
| C. Valenciana | 10% | 3%–6% | 2% | Ver guía → |
| Extremadura | 8%–11% | 4%–7% | 1,5% | Ver guía → |
| Galicia | 9% | 4%–6% | 1,5% | Ver guía → |
| Madrid | 6% | 4% | 0,75% | Ver guía → |
| Murcia | 8% | 3%–4% | 1,5% | Ver guía → |
| Navarra | 6% | — | 0,5% | Ver guía → |
| País Vasco | 4% | 2,5% | 0% | Ver guía → |
| La Rioja | 7% | 5% | 1,5% | Ver guía → |
| Ceuta | 6% | — | 0,5% | — |
| Melilla | 6% | — | 0,5% | — |
* Los tipos reducidos aplican según perfil (jóvenes, familias numerosas, discapacidad, VPO, zonas despobladas). Los tramos progresivos se indican como rango. Datos actualizados a marzo 2026. Consulta cada guía para condiciones específicas.
Valor de referencia de catastro: la base imponible del ITP
Desde 2022, la base del ITP y del AJD ya no es el precio escriturado si el valor de referencia es superior.
La Ley 11/2021 de medidas de prevención del fraude fiscal introdujo un cambio fundamental: la base imponible del ITP pasó a ser el valor de referencia de catastro cuando este sea superior al precio declarado en la escritura. Este valor lo fija anualmente la Dirección General del Catastro a partir de los precios reales de compraventa de cada zona, y puede consultarse en la sede electrónica del Catastro.
Esto significa que aunque negocies un precio de compra por debajo del mercado, Hacienda puede liquidar el ITP sobre un valor superior. Si consideras que el valor de referencia asignado a tu inmueble es excesivo, puedes optar por dos vías: liquidar por el valor de referencia y solicitar la rectificación, o liquidar por el precio real y recurrir la posible liquidación complementaria que emita la administración. NORA incorpora el valor de referencia en sus cálculos y te muestra la diferencia entre ambas bases.
Calculadora NORA integrada
Introduce precio, comunidad autónoma y perfil del comprador para obtener el desglose completo.
Ejemplo real orientativo
Escenario comercial para primera conversación con el cliente. Requiere validación profesional.
Simulación orientativa · Vivienda segunda mano · Madrid
Estimación orientativa no vinculante
| Precio de compraventa | 350.000 EUR |
| ITP Madrid (6%) | 21.000 EUR |
| Notaría estimada | 1.680 EUR |
| Registro de la propiedad | 1.085 EUR |
| Gestoría | 450 EUR |
| Otros gastos de cierre | 945 EUR |
| Total estimado de la operación | 375.160 EUR |
Las cifras son orientativas y requieren validación profesional para la liquidación final. El ITP puede variar con tipos reducidos según perfil del comprador.
Compradores extranjeros: impuestos y requisitos
España no impone restricciones por nacionalidad para la compra de inmuebles.
Cualquier persona extranjera puede comprar vivienda en España en las mismas condiciones fiscales que un comprador español. El requisito previo imprescindible es obtener el NIE (Número de Identificación de Extranjero), necesario para firmar la escritura, pagar impuestos e inscribir la propiedad en el Registro. También es recomendable abrir una cuenta bancaria en España.
Además del ITP o IVA+AJD en el momento de la compra, el comprador no residente tiene obligaciones fiscales anuales: el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) por renta imputada si la vivienda no está alquilada, o sobre los ingresos reales si la alquila. También debe abonar el IBI municipal anualmente. Es importante planificar estos costes recurrentes antes de la inversión.
La guía de solicitud de NIE de NORA detalla todo el proceso paso a paso, y la guía fiscal para compradores extranjeros profundiza en el IRNR, la plusvalía municipal y la retención del 3% al vender.
Checklist: cómo presentar el estudio fiscal al cliente
Estándar para no perder operaciones por falta de claridad fiscal.
-
1
Introduce la operación
Precio de venta, comunidad autónoma y perfil del comprador: primera vivienda, segunda residencia, joven, familia numerosa, con o sin hipoteca, residente o no residente.
-
2
Obtén el desglose fiscal
NORA calcula ITP o IVA+AJD, notaría, registro y gestoría con la normativa autonómica vigente. Incluye el valor de referencia de catastro cuando está disponible.
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3
Entrega el estudio al cliente
Descarga el PDF con tu logo para el cliente o activa los servicios complementarios (NIE, licencia turística, gestoría) si la operación lo requiere.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan al comprar vivienda en España?
En segunda mano se paga ITP (entre 4% y 13% según CCAA). En vivienda nueva se paga IVA al 10% más AJD (0,5%–2%). A esto se añaden notaría, registro de la propiedad y gestoría. En total, los gastos de cierre oscilan entre el 10% y el 15% del precio.
¿Cómo varía el ITP según la comunidad autónoma?
Cada CCAA fija su propio tipo general y puede establecer reducciones por primera vivienda, jóvenes, familias numerosas o zonas rurales. El rango va del 4% en País Vasco a tarifas que alcanzan el 13% en Cataluña o Baleares. NORA aplica la normativa vigente de cada comunidad.
¿Qué diferencia hay entre ITP e IVA+AJD?
El ITP aplica a viviendas de segunda mano entre particulares. El IVA (10%) más AJD aplica cuando el vendedor es promotor o empresa y la vivienda es nueva o primera transmisión. En Canarias se aplica IGIC (7%) en lugar de IVA.
¿Qué es el valor de referencia de catastro y cómo afecta al ITP?
Desde 2022, la base imponible del ITP es el valor de referencia de catastro cuando es superior al precio escriturado. Lo fija la Dirección General del Catastro a partir de datos reales de compraventa. Puede consultarse antes de la operación en la sede electrónica del Catastro.
¿Qué gastos adicionales hay además de los impuestos?
Notaría (600–1.800 EUR según precio), registro de la propiedad (400–1.200 EUR) y gestoría (300–500 EUR). Si hay hipoteca, los gastos de notaría los asume el banco en la mayoría de los casos desde la sentencia del Tribunal Supremo de 2018.
¿Puede un extranjero comprar vivienda en España?
Sí, sin restricciones de nacionalidad. Necesita un NIE (Número de Identificación de Extranjero) y paga los mismos impuestos de compraventa. Como no residente, tiene obligaciones fiscales anuales adicionales (IRNR e IBI).
¿Cuándo y cómo se paga el ITP?
Se liquida mediante el modelo 600 en la oficina tributaria de la comunidad autónoma donde se ubica el inmueble, en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Se puede presentar telemáticamente o de forma presencial.
Genera el estudio fiscal de tu próxima operación en segundos
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